Diante da pressão de custos assistenciais crescentes e dos constantes problemas originados da relação entre operadoras de planos de saúde e hospitais fornecedores de serviços, a verticalização (construção de hospitais próprios por operadoras de planos de saúde) surge como uma estratégia atrativa para o sistema UNIMED.
Contudo, em um contexto de crise econômica, com escassez de ofertas de crédito, o financiamento do projeto de Hospital Próprio torna-se o principal desafio.
Neste artigo contamos um pouco sobre o financiamento do projeto de hospital próprio da Unimed Sul Capixaba por meio de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII), que se mostra como uma excelente alternativa aos modelos tradicionais de financiamento de projetos.
Contexto Econômico e motivação para lançamento do FII
A Resolução Normativa 209 aplicadas pela ANS para constituição de Margem de Solvência, bem como a abertura do setor para investimentos estrangeiros com a lei 13.097/2015 em seu artigo 142, corroboraram para que as Operadoras usem a estratégia de verticalização para a regulação dos custos, redução da sinistralidade e consequente aumento de resultados.
Neste ambiente econômico, a Unimed Sul Capixaba seguiu estrategicamente o plano de ampliação da sua oferta de leitos e serviços com a construção de um novo hospital.
Os Principais fatores que levaram a esta decisão foram:
- Insuficiência de Rede: A cooperativa demandava sozinha 80% dos leitos privados da região (CNES, 2016);
- Déficit de leitos: A análise de oferta e demanda de leitos na região apontou déficit de 584 leitos gerais e 90 leitos de UTI (INEPAD/AXIS HEALTH FINANCE, 2018);
- Elevação dos custos da rede assistencial: crescimento de 41% para 47% dos custos com a rede prestadora, incluindo intercâmbio (UNIMED SUL CAPIXABA, 2016);
- Melhoria da Qualidade e Condições de Trabalho: necessidade de ampliação dos serviços, com o maior controle da qualidade e inserção do cooperado um novo modelo de gestão assistencial
Os estudos de viabilidade realizados pelo INEPAD/AXIS demonstraram a necessidade de construção de um Hospital com as seguintes características:
- Área Construída: 12.600 m², com 120 leitos e com 10 salas de cirurgia;
- Unidade própria de Oncologia;
- Serviço Próprio de Imagem com Ressonância, Tomografia, Endoscopia, Ultrassonografia entre outros.
Em um ambiente de crise econômica e política que levou a um momento de escassez das principais fontes de crédito e fomento, o FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO proposto pelo INEPAD/AXIS mostrou-se o melhor modelo.
O fundo foi desenvolvido sob o conceito de BTS (Buit to Suit), no qual um imóvel é construído para atender a necessidade do inquilino (neste caso, da Unimed Sul Capixaba), e as etapas de constituições deste fundo são descritas no quadro a seguir.
Os estudos do INEPAD/AXIS atestaram a viabilidade econômica com Taxa Interna de Retorno Modificada – TIR2 de 24,3% a.a, 3,5 anos de Payback Descontado e Valor Presente Líquido – VPL de R$ 47,3 milhões.A Unimed Sul Capixaba definiu a locação do hospital por 20 anos e poderá comprar o imóvel ao final do período pelo valor de mercado. Durante a vigência do contrato, os investidores serão remunerados pelo aluguel distribuídos proporcionalmente às quotas.
